Sachwertfaktor – Was ist das und wie funktioniert er?
Die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien erfolgt nach klaren Regeln und Grundsätzen. Dabei werden unterschiedliche Methoden zur Wertermittlung unterschieden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) behandelt werden. Zu den standardisierten Verfahren zählen das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Der Sachwertfaktor, auch als Marktanpassungsfaktor bekannt, wird im Sachwertverfahren verwendet, um den vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen. In diesem Blogartikel erfahren Sie, wie dieser Prozess funktioniert und weshalb er notwendig ist.
Vom vorläufigen Sachwert zum Verkehrswert
Zunächst berechnet der Sachverständige im Rahmen des Sachwertverfahrens den vorläufigen Sachwert. Dieser ist vorläufig, da zu diesem Zeitpunkt noch keine Anpassung an die Marktverhältnisse erfolgt. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert, dem Zeitwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen zusammen. Um den Zeitwert des Gebäudes zu bestimmen, müssen zunächst die Kosten für die Neubauerrichtung ermittelt und dann um die berechnete Alterswertminderung verringert werden.
Der vorläufige Sachwert gibt dem Gutachter somit einen Wert, der hauptsächlich auf dem Substanzwert des Gebäudes sowie des Grundstücks und der Außenanlagen basiert. Nach den Vorgaben der ImmoWertV sind anschließend die allgemeinen Marktverhältnisse sowie die spezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Durch die Anwendung des Sachwertfaktors wird der vorläufige Sachwert dann in den marktangepassten Sachwert umgewandelt, und nach Berücksichtigung der besonderen Merkmale ergibt sich der finale Verkehrswert.
Ursprung des Sachwertfaktors
Der Sachwertfaktor wird dazu verwendet, den vorläufigen Sachwert, der aus dem Wert der baulichen Anlagen und des Grundstücks abgeleitet wird, an die allgemeinen Marktverhältnisse anzupassen. Der Sachwertfaktor wird aus dem Verhältnis realisierter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet. Doch was bedeutet das konkret?
Der Gutachterausschuss veröffentlicht mindestens alle zwei Jahre im Immobilienmarktbericht wichtige Daten und Faktoren, die für die Verkehrswertermittlung erforderlich sind, darunter auch den Sachwertfaktor sowie den Liegenschaftszinssatz. Vereinfacht gesagt vergleicht der Gutachterausschuss, inwieweit die realisierten Kaufpreise von den vorläufigen Sachwerten abweichen. Wenn die durchschnittlichen Verkaufspreise in einer gefragten Region beispielsweise 10% über den vorläufigen Sachwerten liegen, würde der Sachwertfaktor 1,1 betragen.
Diese Erklärung stellt jedoch nur eine vereinfachte Darstellung dar; in Wirklichkeit ist die Berechnung des Sachwertfaktors oft sehr komplex und hängt von zahlreichen Faktoren ab. In Hamburg wird der Sachwertfaktor beispielsweise aus über 15 Einzelkriterien in einer Formel ermittelt, darunter Lagefaktor, Baujahresfaktor, Kellerfaktor und Stadtteilspezifika.
Einfluss des Sachwertfaktors auf den Verkehrswert
Der Sachwertfaktor hat einen entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Würde ein identisches Haus in zwei unterschiedlichen Regionen Deutschlands bewertet werden, die denselben Bodenrichtwert aufweisen, würde theoretisch der gleiche vorläufige Sachwert ermittelt werden.
Die Marktanpassung durch den Sachwertfaktor ist somit eine wesentliche Größe bei der Bestimmung des Verkehrswertes. In ländlichen Gebieten mit geringer Nachfrage weisen die Sachwertfaktoren häufig Werte unter 1 auf, was zu einem niedrigeren Verkehrswert führt. In stark nachgefragten Lagen kann der Sachwertfaktor jedoch auch über 1 liegen, was den Wert des Objektes um einen bestimmten Prozentsatz über den vorläufigen Sachwert steigert. Beispielsweise würde ein Sachwertfaktor von 1,15 den Wert um 15% erhöhen.
Das vom Gutachterausschuss entwickelte Modell für den Sachwertfaktor ist für Sachverständige ein zentrales Werkzeug, um eine sachgerechte und modellkonforme Wertermittlung zu gewährleisten. Eine ähnlich wichtige Rolle kommt dem Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren zu, den wir in einem der folgenden Blogartikel vorstellen.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Wir von LIENEMANN Immobilien beraten Sie sehr gerne zu Themen rund um Ihre Immoblie.
