Notartermin beim Kauf einer Immobilie: eine Checkliste

Der Notartermin spielt beim Kauf einer Immobilie eine entscheidende Rolle.

Eine gründliche Vorbereitung ist hierbei zwingend erforderlich:

• Klärung der Vertragsinhalte 
• Bereitstellung der erforderlichen Dokumente 
• Verständigung über den Ablauf
• Einkalkulieren der anfallenden Kosten 

Der Erwerb einer Immobilie ist ein bedeutendes Ereignis im Leben der meisten Käufer, das jedoch mit zahlreichen Schritten einhergeht, die mit großer Sorgfalt durchdacht werden müssen. Ein zentraler Termin in diesem Prozess ist der Notartermin, bei dem der Eigentumsübergang des neuen Eigenheims besiegelt wird. Dieser Schritt stellt nicht nur den rechtlichen Rahmen für den Immobilienkauf dar, sondern ist auch entscheidend für den Schutz der Rechte als Käufer. Daher ist eine optimale Vorbereitung von zentraler Bedeutung, um einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen.

In diesem Artikel haben wir eine umfassende Checkliste zusammengestellt für den Notartermin beim Erwerb eines neuen Refugiums. Wir erklären die wesentlichen Inhalte des Vertrags, skizzieren den Ablauf des Notartermins und informieren über die möglichen Kosten und Gebühren. 

Checkliste für den Notartermin beim Hauskauf

Um sicherzustellen, dass der Notartermin beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung problemlos abläuft, ist es notwendig, alle erforderlichen Unterlagen bereit zu haben. Hier ist eine umfassende Checkliste für eine optimale Vorbereitung.

Notwendige Dokumente

• Personalausweis oder Reisepass
• Entwurf des Kaufvertrags: Dieser wird in der Regel vor dem Termin vom Notar bereitgestellt, oftmals auch bereits vor Terminreservierung. Der Notar verteilt beim Notartermin jeweils eine Kopie an die Anwesenden zum Mitlesen
• Finanzierungsbestätigungen der Bank

Persönliche Angaben der Vertragsparteien wie z.B.:

• Vollständiger Name und Adresse
• Geburtsdatum
• Beruf

Diese Angaben sind für den Notar von Bedeutung, um die Vertragsunterlagen korrekt zu erstellen. 

Energieausweis und Grundbuchauszüge

• Energieausweis: Dieser informiert über die Energieeffizienz des Objekts und ist per Gesetz bei jeder Beurkundung eines Immobilienverkaufs zwingend erforderlich
• Aktuelle Grundbuchauszüge: Diese zeigen, ob das Haus lastenfrei ist oder ob noch bestehende Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind.

Auch dies wird vorab bereits im Kaufvertragsentwurf vermerkt.

Alle genannten Dokumente müssen bereits spätestens einige Tage vor dem Termin (besser früher) bereitgestellt werden, damit letzte Überprüfungen vorgenommen werden können.

Vertragsinhalte

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Bei der Durchführung des Immobilienkaufs ist die präzise Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag von großer Bedeutung. Üblicherweise wird der Kaufpreis als einmaliger Betrag gezahlt, jedoch sind auch Ratenzahlungen möglich; in diesem Fall sollte der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs eindeutig definiert sein. Wenn der Käufer die Immobilie teilweise mit einem Bankdarlehen finanziert, erfolgt die Zahlung oft über ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer. Es ist entscheidend, dass alle Zahlungen dokumentiert und nachweisbar sind. Der Vertrag sollte auch Regelungen enthalten, die festlegen, wann der Kaufpreis genau fällig wird und welche Konsequenzen bei Zahlungsverzug, einschließlich Verzugszinsen, eintreten. 

Finanzierungsinformationen 

Der Kaufvertrag enthält alle relevanten Informationen zu den Finanzierungsbedingungen (vorausgesetzt die Immobilie wird finanziert). Dazu gehören die Höhe des Darlehens, die Zinsbedingungen sowie die Laufzeit der Finanzierung. Es ist ratsam, sich umfassend über die Kreditkonditionen zu informieren und diese im Vertrag klar festzuhalten.

Es sollte zudem überprüft werden, ob dem Käufer Sondertilgungsrechte zustehen, die es ermöglichen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. 

Informationen zur Vermietung 

Wenn die erworbene Immobilie vermietet ist, müssen im Kaufvertrag Regelungen für den Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen getroffen werden. Dies beinhaltet, ab wann die Mieten und Kautionen an den neuen Eigentümer übergehen. Der Verkäufer muss den neuen Eigentümer über eventuelle bestehende Mietstreitigkeiten informieren. Zudem ist es wichtig, dass der Vertrag festlegt, dass der Käufer ab dem Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises befugt ist, im Namen des Verkäufers Erklärungen gegenüber den Mietern abzugeben, wie etwa Kündigungen oder Mieterhöhungen. Dies stellt sicher, dass ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen vom neuen Eigentümer übernommen werden. 

Diese Vertragsinhalte sind unerlässlich, um sicherzustellen, dass der Kauf des neuen Zuhauses reibungslos verläuft und alle Parteien rechtlich abgesichert sind.

Notartermin / Ablauf

Vorbereitung

Der Notar überprüft die Identität aller Anwesenden anhand ihrer Ausweispapiere und begutachtet die relevanten Unterlagen, wie die Finanzierungsdokumente und Informationen zu eventuell bestehenden Gläubigern des Verkäufers. Diese Phase ist von zentraler Bedeutung, um sicherzustellen, dass alle Parteien korrekt identifiziert werden und alle erforderlichen Informationen für die Beurkundung vorliegen.

Für jede Partei (Käufer, Verkäufer ggf. Immobilienmakler) liegt ein Leseexpemplar des Kaufvertrages bereit.

Durchführung

Im Notartermin wird der Kaufvertrag vom Notar verlesen. Während der Verlesung können Fragen auftauchen, die zuvor evtl. nicht bedacht wurden. Diese können sofort geklärt werden, damit alle Beteiligten den Inhalt des Kaufvertrages vollumfänglich verstehen und um Missverständnisse auszuräumen. Sollten Änderungen am Vertrag erforderlich sein, werden diese handschriftlich am Rand des Dokuments vermerkt. Diese Änderungen bleiben in der Originalurkunde, die der Notar aufbewahrt, bestehen und sind jederzeit einsehbar. Nachdem alle Fragen geklärt und Änderungen notiert wurden, unterzeichnen alle Vertragsparteien den Kaufvertrag, der durch die Unterschrift des Notars beglaubigt wird.

Nachbereitung

Nach dem Notartermin übernimmt der Notar die Abwicklung des Verkaufsprozesses. Er leitet alle notwendigen Schritte zur Eigentumsübertragung ein, darunter die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Einreichung einer Veräußungsanzeige beim Finanzamt. Sobald die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ist, sei es über ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer, stellt der Notar sicher, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Prozess kann mehrere Monate in Anspruch nehmen, und es ist elementar wichtig, dass der Käufer alle steuerlichen Verpflichtungen, wie die Grunderwerbsteuer, rechtzeitig begleicht. Nach erfolgreichem Abschluss aller Formalitäten erhält der neue Eigentümer den Grundbuchauszug, der dessen Eigentum offiziell bestätigt.

Kosten und Gebühren

Beim Notartermin für den Immobilienkauf setzen sich die anfallenden Kosten und Gebühren aus verschiedenen Faktoren zusammen, die sowohl durch den Kaufpreis als auch durch den Umfang der notariellen Dienstleistungen bestimmt werden. In Deutschland sind die Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt und können nicht verhandelt werden. Dies sorgt für eine transparente und einheitliche Kostenabrechnung.

Aufteilung der Kosten

Zu den Notarkosten beim Kauf einer Immobilie gehören die Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie mögliche Zusatzkosten für die Tätigkeiten des Notars, beispielsweise das Einholen zusätzlicher Dokumente und die Begleitung des Kaufprozesses. Bei der Verwendung eines Treuhandkontos, auch Notaranderkonto genannt, entstehen ebenfalls zusätzliche Gebühren. 

Rechtlich sind sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Kosten verantwortlich. Das bedeutet, dass beide Parteien haften, falls eine Seite nicht in der Lage ist, die Kosten zu tragen. In der Regel übernimmt der Käufer den Großteil der Notarkosten, während der Verkäufer für bestimmte Änderungen im Grundbuch verantwortlich ist, wie etwa die Löschung bestehender Rechte.

Bonitätsprüfung des Käufers

Es ist elementar, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor dem Notartermin zu prüfen, um finanzielle Risiken zu minimieren. Dies kann durch Selbstauskünfte, Bankauskünfte oder die Einholung einer Schufa-Auskunft geschehen. Solche Maßnahmen geben Aufschluss über die finanzielle Lage und Kreditwürdigkeit des Käufers. Verkäufer sollten sich absichern, indem sie die Bonität des Käufers überprüfen, bevor sie in die abschließenden Vertragsverhandlungen eintreten.

Zusätzlich zu den Notar- und Grundbuchkosten fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich ist – in Baden-Württemberg beträgt diese 5% vom Kaufpreis – und ebenfalls von den Käufern getragen werden muss. Es ist entscheidend, dass alle finanziellen Verpflichtungen klar im Kaufvertrag festgehalten werden.

Mit sorgfältiger Planung und Vorbereitung kann sichergestellt werden, dass der Notartermin sowie der gesamte Kaufprozess reibungslos verlaufen.

Fazit

Eine gute Vorbereitung ist beim Notartermin elementar.

Diese Übersicht bietet einen umfassenden Überblick über alle Schritte, die beim Notartermin für den Kauf einer Immobilie von Bedeutung sind. 

Das Bewusstsein um die anfallenden Kosten und Gebühren sowie die Bedeutung einer gründlichen Vorbereitung sorgen dafür, dass Sie als Käufer Ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen können und keine unvorhergesehenen Hürden den Erwerb einer Immobilie erschweren. Dieser Leitfaden dient somit als solide Grundlage, um dem Beginn eines neuen Lebensabschnitts im neuen Zuhause positiv entgegensehen zu können.

Haben Sie Fragen zum Thema Notartermin beim Kauf einer Immobilie? Wir von LIENEMANN Immobilien unterstützen Sie gerne.