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Kauf einer Immobilie: wenn die Immobilie noch bewohnt ist

In der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Immobilie zum Zeitpunkt der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags noch vom Verkäufer bewohnt wird. Manchmal ist es sogar gewünscht, dass der Verkäufer auch nach der Beurkundung noch für eine gewisse Zeit in der Immobilie verbleibt. Dies kann auch im Interesse des Käufers liegen, der möglicherweise noch Zeit benötigt, um seinen Umzug zu planen.

Stellt dies ein Risiko für den Käufer dar?

In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag festgelegt, dass die Übergabe des Objekts mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Um sicherzustellen, dass der Käufer nicht vorab zahlen muss und der Verkäufer tatsächlich ausgezogen ist, kann die Zahlung des Kaufpreises an die vorherige Räumung des Verkäufers gekoppelt werden. Das bedeutet, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann entrichten muss, wenn die Immobilie tatsächlich leer ist.

Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, die Zahlung des Kaufpreises unabhängig von der Räumung durch den Verkäufer zu gestalten. In diesem Fall kann der Kaufpreis vorab gezahlt werden, während der Verkäufer weiterhin für einen bestimmten Zeitraum in der Immobilie wohnen bleibt. In der Regel ist der Verkäufer dann verpflichtet, ab Zahlung des Kaufpreises eine monatliche Nutzungsentschädigung zu entrichten, bis die Immobilie geräumt ist.

Maßnahmen zur Absicherung des Käufers

Zudem kann im notariellen Vertrag festgehalten werden, dass der Verkäufer sich bezüglich der Nutzungsentschädigung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Sollte der Verkäufer die Nutzungsentschädigung nicht zahlen, kann der Käufer direkt die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne dass ein gerichtliches Verfahren erforderlich ist. Es sollte ferner ein fester Räumungstermin vereinbart werden, und der Käufer sollte im Falle einer Fristüberschreitung die Möglichkeit haben, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Wenn entsprechende Schutzmaßnahmen im Vertrag für den Käufer vorgesehen sind, bleibt das Risiko bei einer weiteren Nutzung durch den Verkäufer sehr überschaubar.

Es darf jedoch in keinem Fall der Kaufpreis oder ein Teil davon gezahlt werden, bevor die Voraussetzungen für die Fälligkeit (außer der Räumung) erfüllt sind.

Fälligkeitsvoraussetzungen

Zu den üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen beim Immobilienkauf gehören:

  • die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer
  • das Vorliegen der Löschungsunterlagen von Banken und Gläubigern für im Grundbuch eingetragene Grundschulden und andere Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt.
  • Negativattest und die Verzichtserklärung der Gemeinde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht
  • Ggf. Zustimmung des Verwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung

Eine Besonderheit stellt das Erbbaurecht dar.

Hier sind, wenn eine Partei minderjährig ist oder das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt gesonderte Genehmigungen erforderlich.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich bei Einigkeit beider Parteien über Kaufvertragsdetails sehr vieles (rechtssicher) regeln und beim Notar beurkunden lässt. Wie beispielsweise ein späterer Auszug des Verkäufers aus der Immobilie.

Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Wir von LIENEMANN Immobilien beraten Sie gerne.

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