Immobilienverkauf: Wertsteigerung durch Lastenfreiheit

Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks werden in Abteilung II im Grundbuch aufgeführt.
Sie können den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen und müssen demzufolge zwingend beim Immobilienkauf oder dem Verkauf einer Immobilie berücksichtigt werden.

Nachfolgend die verschiedenen Arten an Lasten und Beschränkungen.

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist ein rechtliches Instrument im deutschen Sachenrecht, das einer anderen Person das Recht einräumt, ein fremdes Grundstück auf bestimmte Weise zu nutzen. Diese Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und können erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung und den Wert von Immobilien haben.

Typische Beispiele hierfür sind :

Wegerecht: Das Recht, über das Nachbargrundstück zu gehen oder mit Fahrzeugen zu fahren, um Zugang zu einem eigenen Grundstück zu erhalten.

Gehrecht: Ein spezielles Wegerecht, das ausschließlich das Gehen über das Nachbargrundstück erlaubt.

Fahrrecht: Das Recht, mit einem Fahrzeug über das Nachbargrundstück zu fahren.

Leitungsrecht: Das Recht, Leitungen (z.B. Wasser, Strom, Telekommunikation) über das Nachbargrundstück zu verlegen.

Entstehung und Registrierung

Eine Grunddienstbarkeit wird in der Regel durch einen Vertrag zwischen den betroffenen Parteien begründet und muss im Grundbuch eingetragen werden, um rechtskräftig zu sein. Die Eintragung schützt das Recht auch für zukünftige Eigentümer des belasteten Grundstücks.

Kosten und Entschädigungen

Die mit Grunddienstbarkeiten verbundenen Kosten können unterschiedlich sein und beinhalten:

• Nutzungsentschädigung: Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat das Recht, eine jährliche Nutzungsentschädigung zu verlangen, insbesondere wenn das Recht regelmäßig in Anspruch genommen wird. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der Intensität der Nutzung und dem Grad der Beeinträchtigung des Nachbarn.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Bei der Nutzung von Wegen oder Leitungen können zusätzliche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, die zwischen den beteiligten Parteien geregelt werden müssen.

Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Das Vorhandensein einer Grunddienstbarkeit kann den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen:

• Wertminderung: Immobilien, die mit bestehenden Grunddienstbarkeiten belastet sind, können an Wert verlieren, da potenzielle Käufer die damit verbundenen Einschränkungen und Kosten in ihre Überlegungen einbeziehen müssen.
• Marktfähigkeit: Eine Immobilie, die in bestimmter Weise eingeschränkt ist, könnte für Käufer weniger attraktiv sein, was zu einer geringeren Nachfrage und folglich zu einem niedrigeren Preis führen kann.
• Rechtsunsicherheiten: Unklare Regelungen oder Auseinandersetzungen über die Ausübung von Grunddienstbarkeiten können ebenfalls den Wert der Immobilie negativ beeinflussen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit stellt eine Belastung eines Grundstücks dar, die zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person besteht. Dieses Recht ist weder übertragbar noch vererbbar – die eingetragene Dienstbarkeit kommt ausschließlich einer festgelegten Person zugute. Bei einem Verkauf oder im Falle des Todes des Berechtigten erlischt das eingetragene Recht und kann nach Vorlage entsprechender Nachweise (z. B. Zustimmung oder Sterbeurkunde) aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Eine gängige Form dieser Eintragung ist das Wohn- oder Nutzungsrecht, das es der begünstigten Person erlaubt, die Immobilie bis zu ihrem Tod zu bewohnen. Oft wird diese Regelung getroffen, wenn das Eigentum an das Kind weitergegeben werden soll, die Eltern jedoch weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten.

Auch die genannten Beschränkungen der Grunddienstbarkeit können als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart werden. So erlischt beispielsweise das Wegerecht, sobald der Berechtigte verstirbt.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und nicht vererbbares umfassendes Recht, das einer bestimmten Person an einer Sache oder einem Recht zusteht, es zu nutzen und die daraus resultierenden „Früchte“ zu ziehen. Der Nießbraucher hat das Recht, eine Immobilie vollständig oder teilweise zu bewohnen und alle daraus resultierenden Erträge zu erzielen. Dazu zählen Mieteinnahmen, landwirtschaftliche Produkte sowie abbaubare Bodenschätze.

Somit ist der Nutznießer wirtschaftlich ähnlich wie ein Eigentümer berechtigt, mit dem Unterschied, dass die Immobilie nicht verkauft werden darf.

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig im Rahmen von Vermögensübertragungen eingesetzt, um dem Nachfolger zwar das Eigentum zu übertragen, jedoch das Recht zur Nutzung und Ertragsziehung der Immobilie zu sichern. Dies geschieht oft bei der Schenkung von Anlageimmobilien innerhalb der Familie.

Reallast

Die Reallast ist eine Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet und den jeweiligen Eigentümer dazu verpflichtet, wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Diese Leistungen können sowohl in Form von Dienstleistungen als auch in Form von Geldzahlungen bestehen. Sollte die vereinbarte Leistung nicht mehr erbracht werden, kann der Berechtigte seinen Anspruch durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchsetzen.

In der Praxis wird die Reallast häufig zusammen mit dem Altenteilsrecht verwendet. Wenn eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird, kann sich der Berechtigte, der sich möglicherweise im fortgeschrittenen Alter befindet, eine regelmäßig ausgezahlte Versorgungsrente sowie Pflegeleistungen sichern.

Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, im Falle eines Verkaufs in den bestehenden Kaufvertrag durch einseitige Erklärung einzutreten. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts akzeptiert der Berechtigte den Inhalt des Kaufvertrages einschließlich aller Vereinbarungen und des Kaufpreises. Für den Verkäufer ergeben sich dadurch keine wesentlichen Änderungen.

Besteht ein Vorkaufsrecht, hat der Berechtigte nach notarieller Beurkundung zwischen Käufer und Verkäufer sowie nach Zustellung des Kaufvertrags durch den Notar zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. In dieser Zeit kann eine eventuell notwendige Finanzierung geprüft werden. Verstreichen die zwei Monate ohne Ausübung des Rechts, wird angenommen, dass der Berechtigte auf sein Recht verzichtet hat, als neue Vertragspartei in den Kaufvertrag einzutreten.

Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht aus, entsteht ein eigener Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Da bei bestehenden Vorkaufsrechten ein Rücktrittsrecht eingeräumt wird, muss der Verkäufer dieses ausüben, da eine Immobilie nicht an zwei unterschiedliche Parteien gleichzeitig übertragen werden kann.

Fazit

Eine Grunddienstbarkeit ist ein zentraler Aspekt des Immobilienrechts, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringt. Käufer und Verkäufer sollten sich der möglichen Auswirkungen bewusst sein und ggf. rechtlichen Rat einholen, um die Bedingungen der Grunddienstbarkeit klar zu definieren und potenzielle Konflikte zu vermeiden. Eine gründliche Prüfung bestehender Grunddienstbarkeiten und deren Auswirkungen auf den Immobilienwert ist entscheidend für eine fundierte Kaufentscheidung.

Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Wir von LIENEMANN Immobilien beraten Sie gerne.