Immobilienkauf: Neubau oder Bestandsimmobilie
Neubau oder gebrauchte Immobilie: Welches sind die Vor- und Nachteile
Altbau Immobilien bestechen durch ihren besonderen Charme und ziehen daher viele Interessenten an. Wer darüber nachdenkt, ein älteres Haus zu erwerben, sollte sich bewusst sein, dass solche Immobilien oft mit erheblichem Arbeitsaufwand und finanziellen Belastungen verbunden sind. Dennoch bieten alte Häuser auch zahlreiche Vorteile.
Welche Vorteile bietet eine gebrauchte Immobilie?
Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Wer statt eines Neubaus eine ältere Immobilie erwirbt, profitiert von zahlreichen Vorteilen. So gibt es weder eine zeit- und kostenintensive Bauplanung noch eine langwierige Bauzeit. Auch der Garten ist in den meisten Fällen schon angelegt, womöglich sogar mit schönem altem Baumbestand. Nicht zuletzt ist der Kauf eines alten Hauses nachhaltiger als ein Neubau.
Der Kauf lohnt sich allerdings nur dann, wenn der Kaufpreis und die Sanierungsmaßnahmen nicht die Kosten für einen Neubau übersteigen. Doch zum Glück gibt es für viele Modernisierungsmaßnahmen Fördergelder, zum Beispiel von der KfW-Bank oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Zudem hat jedes Bundesland eigene Fördergelder für die Modernisierung von Altbauten zur Verfügung – eine genaue Recherche vor dem Immobilienkauf kann sich also lohnen!
Was sind die größten Nachteile beim Erwerb eines alten Hauses?
Der größte Nachteil alter Häuser liegt auf der Hand: In die Jahre gekommene Immobilien sind häufig sanierungsbedürftig und es gibt jede Menge potenzielle Problemquellen. Das Thema Altbausanierung ist komplex und erfordert die Beratung von Experten aus verschiedenen Fachbereichen. Zwar bietet der Immobilienmarkt immer wieder Objekte, die gut in Schuss und sofort bewohnbar sind. Doch in den meisten Fällen sind der direkte Einzug oder die zeitnahe Vermietung nicht möglich. Für den Zeitraum der Sanierung müssen Käufer also in ihrem bisherigen Zuhause wohnen bleiben, gegebenenfalls Miete zahlen und somit höhere Kosten in Kauf nehmen. Soll die gekaufte Immobilie vermietet werden, entgehen dem zukünftigen Vermieter in der Sanierungszeit Mieteinnahmen.
Tipps für den Kauf alter Immobilien
1. Immer einen Profi hinzuziehen!
Beim Immobilienkauf ist es immer ratsam, einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen. Je älter das Objekt ist, desto gründlicher sollte es auf Mängel untersucht werden. Immobiliengutachter verfügen über das nötige Know-how und die entsprechenden Geräte, um gebrauchte Immobilien fachgerecht zu überprüfen. Die häufigsten Mängel sind:
- Schäden in der Bausubstanz oder am Fundament
- Schädlings-, Schimmel- oder Pilzbefall
- gesundheitsgefährdende Materialien (zum Beispiel Asbest)
- Feuchtigkeit im Mauerwerk
- Schäden am Dach
Ein Experte kann zudem die Rohrleitungen, die Stabilität von Balkonen und den Zustand von Heizungsanlagen beurteilen. Darüber hinaus prüft der Gutachter den energetischen Zustand der Immobilie und ob eine Wärmedämmung sowie der Austausch der Fenster notwendig sind.
Die Investition in einen Gutachter zahlt sich in vielerlei Hinsicht aus: Der Fachmann erkennt Mängel, schätzt die zu erwartenden Sanierungskosten und liefert wertvolle Informationen, die die Entscheidungsfindung für oder gegen den Kauf erleichtern können. Letztlich lohnt sich der Erwerb einer alten Immobilie nur, wenn die Sanierungskosten niedriger sind als die für einen Neubau. Im schlimmsten Fall könnte das Gebäude abgerissen werden müssen, was ebenfalls sehr kostspielig und zeitaufwändig ist.
2. Sorgfältige Kalkulation ist essenziell!
Eine detaillierte Kalkulation ist beim Immobilienkauf unerlässlich. Besonders beim Kauf eines älteren Hauses sollte man darauf achten, dass genügend finanzielle Mittel für die Sanierungsarbeiten eingeplant sind. Wenn ein Immobilienkredit benötigt wird, sollten auch die Kaufnebenkosten sowie alle Handwerker- und Materialkosten berücksichtigt werden. In der Regel steigen die Sanierungskosten mit dem Alter des Hauses. Eine Faustregel besagt, dass die Kosten für die Sanierung eines Hauses aus den 70er oder 80er Jahren etwa ein Drittel des Kaufpreises ausmachen, bei einem Nachkriegsbau etwa 40 Prozent und bei einem Haus, das vor 1930 erbaut wurde, sogar bis zur Hälfte des Kaufpreises.
3. Die Lage ist entscheidend!
Die Lage einer Immobilie ist nicht nur für Selbstnutzer von Bedeutung. Auch für Käufer, die die Immobilie vermieten oder nach der Sanierung verkaufen möchten, spielt die Attraktivität der Lage eine wichtige Rolle. Dabei gilt: Was einst eine begehrte Lage war, muss nicht zwangsläufig auch heute noch so sein. Veränderungen wie Straßenbau oder die Bebauung von Freiflächen können die Attraktivität einer Lage beeinflussen. Eine ungünstige Lage kann die Wohnqualität mindern und hat negative Auswirkungen auf die Mietnachfrage sowie die Höhe der Mieten.
4. Altlasten prüfen!
Wer ein älteres Haus kauft, sollte unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen und sicherstellen, dass keine Grundschulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten. Möglicherweise hat eine dritte Person ein lebenslanges Wohnrecht, was die Nutzung des neu erworbenen Hauses einschränken könnte. Außerdem sollte überprüft werden, ob alle Anbauten im Grundbuch vermerkt sind. Denn im Falle einer Kontrolle haftet der aktuelle Eigentümer für nicht genehmigte bauliche Veränderungen.
5. Steht das Haus unter Denkmalschutz?
Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, stellen beim Kauf eine besondere Herausforderung dar. Für solche Immobilien ist kein Energieausweis erforderlich, und der Käufer kann einen Großteil der notwendigen Arbeiten steuerlich absetzen. Allerdings unterliegt die Sanierung strengen Auflagen, was eine enge Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutzamt erforderlich macht. Käufer benötigen oft Geduld, da alle baulichen Maßnahmen zunächst genehmigt werden müssen. Dies kann zeitaufwändig und frustrierend sein, insbesondere wenn gewünschte Veränderungen nicht genehmigt werden.
Fazit: Den Kauf von alten Immobilien gut abwägen!
Kaufinteressenten sollten sorgfältig überlegen, welche Faktoren ihnen beim Immobilienerwerb wichtig sind. Soll das Haus sofort bezugsfertig sein oder ist eine Wartezeit akzeptabel? Sind die Käufer bereit, in einen erfahrenen Immobiliengutachter zu investieren? Verfügen sie über handwerkliches Geschick, um kleinere Arbeiten wie Streichen oder Tapezieren selbst durchführen zu können? Wer diese Fragen mit einem klaren „Ja“ beantworten kann, trifft mit dem Kauf einer älteren Immobilie in der Regel die richtige Entscheidung. Wer hingegen Wert auf eine Immobilie nach neuesten Standards legt oder eine genaue Vorstellung von seinem Traumhaus hat, sollte eher zu einem Neubau greifen.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Wir bei LIENEMANN Immobilien beraten Sie gerne.
