Immobilie geerbt – was ist zu beachten?

Sie haben ein Haus geerbt? Dann sollten Sie folgende Dinge berücksichtigen

Sie haben eine Immobilie geerbt und erkennen, dass selbst das schönste Haus zur
Belastung werden kann? Beispielsweise wenn sich Angehörige streiten oder noch ausstehende
Kredite vorhanden sind? Ungefähr die Hälfte aller deutschen Erbschaften umfasst mittlerweile
eine Immobilie und stellt die Erben oftmals vor eine große Herausforderung.

Wir geben Ihnen einen Überblick über Kosten, Erbschaftssteuer und Vorgehensweisen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Erben tragen die Verantwortung für die Immobilie sowie ihre Hypotheken und Schulden.
· Wenn das Erbe insgesamt überschuldet ist, kann es sinnvoll sein, es form- und fristgerecht auszuschlagen.
· Was sind die Vor- und Nachteile Ihrer Optionen:
Wägen Sie ab, was für und gegen Verkauf, Vermietung oder Selbstbezug spricht.

Immobilie geerbt – Annahme oder Ausschlagung des Erbes

Erben können das Erbe nur vollständig annehmen oder ausschlagen, da sie nicht nur vom Vermögen profitieren, sondern auch für die Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers aufkommen müssen.
Es gilt also alles oder nichts, und die Auswahl einzelner Vermögenswerte ist nicht möglich. Wenn die Schulden der geerbten Immobilie den Wert deutlich übersteigen, kann es ratsam sein, das Erbe nicht anzutreten, auch wenn man somit auf andere Sachwerte wie bspw. Aktien, ein Auto oder Schmuck verzichten muss.

Für diese Entscheidung bleibt nicht viel Zeit. Grundsätzlich gibt es eine Frist von sechs Wochen, die beginnt, wenn Sie vom Tod des Erblassers erfahren. Sollte ein Testament oder Erbvertrag existieren, löst die Eröffnung dieser Verfügung den Fristbeginn aus. Die Frist zur Ausschlagung des Erbes verlängert sich um sechs Monate, wenn der Erblasser zuletzt offiziell im Ausland lebte. Lassen Sie die Frist zur Ausschlagung verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.
Eine vorherige Annahme des Erbes erschwert seine spätere Ausschlagung erheblich.

Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Es ist entscheidend, dass Sie sich zeitnah über den Wert und den Zustand der geerbten Immobilie informieren.
Vom Marktwert müssen Sie Grundschulden und Hypotheken abziehen, Informationen dazu erhalten Sie
als Erbe vom Grundbuchamt, wo Sie einen Grundbuchauszug anfordern können.
Auch weitere Schulden im Erbe sind zu berücksichtigen, ebenso wie Kontoguthaben und mögliche Mieteinnahmen.
Die Bank des Erblassers kann Ihnen hierbei hilfreiche Informationen geben, wenn Sie eine über den Tod hinaus
gültige Kontovollmacht, ein notarielles Testament oder eine Vorsorgevollmacht vorweisen können.

Lassen Sie zudem den Zustand der geerbten Immobilie professionell begutachten. Funktionieren Heizung und Leitungen einwandfrei, ist das Dach intakt oder besteht Renovierungsbedarf? Erst mit diesen Informationen
können Sie den Verkehrswert der Immobilie einschätzen und die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung des Erbes treffen. Beachten Sie auch, dass Sie für energetische Sanierungen staatliche Förderung beantragen können.

Als Eigentümer im Grundbuch der geerbten Immobilie eintragen lassen

Wenn Sie nach Abwägung aller Vor- und Nachteile beschließen, das Erbe anzutreten, müssen Sie sich zunächst als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Hierfür müssen Sie Ihr Erbrecht dem Grundbuchamt nachweisen.
Eine Möglichkeit hierfür ist die Vorlage eines Erbscheins, den Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen können,
der auch die gesetzliche Erbfolge nachweisen kann, falls kein Testament vorhanden ist. Für den Erbschein fällt eine Gebühr an. Auch ein notarielles Testament weist Sie als rechtmäßigen Erben aus, ein einfaches handschriftliches Testament genügt nicht. Die Eintragung ins Grundbuch ist kostenfrei, wenn Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft geerbt haben, können Sie gemeinsam mit Ihren Miterben einen Erbschein oder Teilerbschein beantragen, der die Größe der jeweiligen Erbanteile ausweist.

Verkauf, Vermietung oder Bezug der Immobilie?

Dies muss ganz individuell nach der eigenen Lebenssituation entschieden werden.
Leben Sie – evtl. zusammen mit Ihrer Familie – in einer anderen Stadt und sind dort verwurzelt,
werden Sie vermutlich weniger an einer Eigennutzung der Immobilie interessiert sein.
In diesem Fall kommen nur Vermietung oder ein Verkauf infrage. Der größte Vorteil eines Verkaufs besteht darin,
dass Sie das Erbe zu Geld machen und frei über den Verkaufserlös verfügen können.
Bei einer Vermietung haben Sie den Vorteil, Mieteinnahmen zu generieren und können zu einem späteren Zeitpunkt immer noch einen Verkauf tätigen oder die Immobilie selbst beziehen.

Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer ein

Berücksichtigen Sie die Erbschaftssteuer und mögliche Freibeträge, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben.
Ehegatten, Kinder oder Enkel genießen den Vorzug hoher Steuerfreibeträge, soweit sie keine Luxusvillen oder Mehrfamilienhäuser erben, entfällt für sie meist die Erbschaftssteuer. So können Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bis zu 500.000 € steuerfrei erben. Kinder erben bis zu 400.000 € ohne Steuern zahlen zu müssen, für Enkel liegt die Grenze bei 200.000 €. Urenkel sowie von ihren Kindern erbende Eltern erben bis zu 100.000 € steuerfrei, alle anderen Personen erben 20.000 €, ohne Steuern entrichten zu müssen.

Steuerklassen im Erbfall

Sollten Sie eine sehr große Erbschaft antreten und zum Beispiel eine Villa erben, deren Wert Ihren jeweiligen Freibetrag überschreitet, ist der überschüssige Betrag zu versteuern. Der zu entrichtende Steuersatz richtet sich nach dem Verhältnis zur Erblasserin oder zum Erblasser, es ergeben sich demnach folgende drei Steuerklassen:

Steuerklasse I
Den geringsten Steuersatz haben Angehörige der Steuerklasse I zu entrichten, sie zahlen je nach Wert des Erbes 7% bis 30% Steuern. Ihr gehören Eheleute, eingetragene Lebenspartner, Kinder sowie Stiefkinder und andere enge Verwandte an.

Steuerklasse II
Der zweitgeringste Steuersatz von 15% bis 43% des Gesamtwertes des Erbes trifft die entfernteren Verwandten,
die der Steuerklasse II angehören. Zu ihnen zählen beispielsweise Geschwister, Nichten und Neffen, Schwieger- sowie Stiefeltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

Steuerklasse III
Erbende, die nicht mit der Erblasserin oder dem Erblasser verwandt sind, gehören der Steuerklasse III an und zahlen die höchsten Steuersätze von mindestens 30% des Werts des Erbes.

Ausnahme: selbst genutztes Wohneigentum
Einen weiteren, vom Steuerfreibetrag losgelösten Vorteil erhalten Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, sofern sie das geerbte Wohneigentum selbst nutzen. Dieses bleibt für sie unter der Voraussetzung, dass sie es bereits bewohnen oder im Falle der Kinder nach dem Erbfall beziehen, gänzlich steuerfrei. Eine zusätzliche Bedingung für die Steuerfreiheit ist es, dass die Erben die Immobilie mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz bewohnen und nicht vermieten. Von dieser Regelung ausgenommen sind Fälle, in denen die Erbin oder der Erbe ins Pflegeheim ziehen müssen.

Eine weitere beschränkende Regel besteht für Kinder. Haben diese eine Immobilie geerbt, sind bis max. 200 Quadratmeter steuerfrei, unabhängig von der Art der Immobilie. Die darüber hinausgehenden Quadratmeter müssen gemäß ihrem Verkehrswert versteuert werden, soweit dieser nicht vom Steuerfreibetrag von 400.000 € gedeckt ist.

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