Immobilie als Kapitalanlage: Was sind nicht umlegbare Nebenkosten
Eine Vielzahl von Nebenkosten ist gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht auf Ihre Mieter übertragbar. Die Herausforderung besteht darin, dass fehlerhafte Abrechnungen zusätzlichen Aufwand und somit auch zusätzliche Kosten verursachen können. Um dies zu verhindern, informieren wir Sie darüber, welche Nebenkosten als Vermieter nicht umlegbar sind.
Übersicht nicht umlegbarer Nebenkosten
Instandhaltungskosten
Die Instandhaltung einer Wohnung oder eines Hauses obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Zu den nicht umlegbaren Instandhaltungskosten zählen beispielsweise:
– ein neuer Anstrich der Fassade
– ein neues Dach
– eine Badsanierung (sofern notwendig)
Reparaturkosten
Größere Reparaturen sind ebenfalls Sache des Vermieters, weshalb die damit verbundenen Kosten nicht umlegbar sind.
Beispiele für nicht umlegbare Reparaturkosten sind:
– die Reparatur einer defekten Heizung
– die Reparatur eines defekten Boilers
Verwaltungskosten
Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie müssen vom Vermieter selbst getragen werden. Sie sind nicht umlegbar, auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.
Eine Ausnahme bildet jedoch: Die Kosten für den Hausmeister sind umlegbar.
Sicherheits- und Wachdienste
Falls Sie als Vermieter einen Sicherheitsdienst oder eine Wachgesellschaft beauftragen, sind auch diese Kosten nicht umlegbar und müssen von Ihnen selbst getragen werden.
Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon
Die anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, sind ebenfalls nicht umlegbar, da sie in der Regel zu den Verwaltungskosten zählen.
Weitere Versicherungen
Nur die Gebäudeversicherung, die gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden schützt sowie Glas- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltanks und Aufzüge sind umlegbar. Andere Versicherungskosten müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Dazu zählen beispielsweise:
– Rechtsschutzversicherung
– Hausratversicherung
– Mietausfallversicherung
– Reparaturkostenversicherung
– Umweltschadenversicherung
Neugestaltung von Gärten und Anschaffung von Gartengeräten
Vermieter, die einen Garten neu anlegen lassen, müssen die Kosten dafür selbst tragen. Die Pflege eines bestehenden Gartens hingegen zählt zu den umlegbaren Nebenkosten.
Anschaffung und Einbau von Rauchmeldern
Die Anschaffung von Gartengeräten ist in der Regel ebenfalls nicht umlegbar.
Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchmeldern sind nicht umlegbar. Die Wartungskosten für die Rauchmelder sind jedoch umlegbar, vorausgesetzt, sie sind im Mietvertrag klar als „sonstige Betriebskosten“ geregelt.
Anschaffung und Installation von Feuerlöschern
Ähnlich wie bei Rauchmeldern sind die Kosten für die Anschaffung und Installation von Feuerlöschern nicht umlegbar, während die Wartungskosten umlegbar sind, sofern sie im Mietvertrag als „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt sind.
Einmalige Dachrinnenreinigung
Eine einmalige Reinigung der Dachrinne ist nicht umlegbar. Regelmäßige Dachrinnenreinigungen, insbesondere wenn die Immobilie von hohen Bäumen umgeben ist, sind hingegen umlegbar. Idealerweise schließen Vermieter hierfür einen Wartungsvertrag ab.
Fassadenreinigung
Die Fassadenreinigung zählt zur Instandhaltung der Immobilie und ist daher Sache des Vermieters. Die Kosten dafür sind nicht umlegbar.
Wartungskosten für Klingelanlagen
Während die Wartungskosten für Rauchmelder umlegbar sind, sind die Kosten für die Wartung von Klingelanlagen nicht umlegbar.
Einmalige Bekämpfung von Schädlingen
Die einmalige Bekämpfung von Ungeziefer muss vom Vermieter selbst getragen werden. Regelmäßige Kosten für die Schädlingsbekämpfung hingegen sind in der Betriebskostenabrechnung umlegbar.
Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge
Auch die Kosten für die Erschließung neuer Straßen, Wege und Plätze sind nicht auf die Mieter umlegbar.
Instandhaltungsrücklagen
Instandhaltungsrücklagen, auch Instandhaltungsrückstellungen genannt, sind ebenfalls nicht umlegbar. Vermieter müssen die Rücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen an ihren Immobilien selbst aufbringen.
Nebenkosten auch bei Leerstand tragen
Die Nebenkosten sind auch bei Leerstand nicht umlegbar – weder auf neue noch auf bestehende Mieter. Das bedeutet, dass der Vermieter die Nebenkosten für eine leerstehende Wohnung vollständig selbst tragen muss.
